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刘委、刘慧平、姜珊、方永武/立信出版社
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    房地产行业是高投入、周期长和高风险行业,其k8凯发真人版处理涉及税种多、流程复杂,是财税人员工作的难点。特别是在征管体制改革之后,无论是企业财务人员还是k8凯发真人版人员,很多对房地产企业工程造价、图纸设计、项目概预算、决算等成本核算缺乏专业知识,涉税风险识别应对能力不足,缺乏有效管理办法。

    本书以税收风险管理为导向,主要以房地产企业设立准备、融资、开发、销售、清算等开发经营全流程为主线,对各环节涉税处理进行详细讲解,并结合作者多年的实战经验,剖析企业在每个阶段的经济业务事项以及容易出现的财务风险,提供风险识别应对的技巧和方法,帮助财税人员少走弯路,快速提升其房地产行业的财税处理水平。

    本书特别讲解了房地产行业各种商业模式、工程预决算、阅读图纸的方法等基本内容,对房地产企业银行贷款、信托融资、股权融资等多种融资模式进行分析,并对涉税风险提出应对措施,填补了目前市场空白,是同类书籍的有益补充和完善。

    本书侧重房地产开发企业财税实际操作,利用大量具体数据、实战案例,生动直观地再现房地产财税实操过程,具有较强的实战性、权威性、指导性。

    本书共分八章,由刘慧平、方永武、刘委、姜珊撰写;第一~三章、第六章由方永武执笔,第四、五章由姜珊执笔,第七章由刘委执笔,第八章由刘慧平执笔,全书由刘慧平、方永武统稿并审核。

    本书在撰写过程中参考了国内研究工程造价预算、金融业税收理论及实务的专家发表的观点和文章,也得到谭耀华老师大力支持,在此表示衷心感谢。由于作者知识水平有限,书中错漏在所难免,敬请读者批评指正。

     方永武

    2020年2月28日于扬州


    第一章  房地产行业商业模式解析1

    第一节  住宅地产模式解析1

    一、 投资决策分析2

    二、 规划设计3

    三、 项目准备3

    四、 项目建设3

    五、 市场营销4

    六、 物业管理4

    第二节  商业地产模式解析4

    一、 经营模式5

    二、 成本控制6

    三、 物业管理6

    四、 k8凯发真人版处理6

    第三节  高尔夫地产模式解析10

    一、 高尔夫地产的分类11

    二、 高尔夫球场11

    三、 高尔夫物业12

    四、 k8凯发真人版处理12

    第四节  养老地产模式解析14

    一、 开发模式14

    二、 k8凯发真人版处理18

    第五节  工业地产模式解析20

    一、 工业地产基本特征20

    二、 开发模式21

    三、 开发成本构成22

    四、 k8凯发真人版处理23

    第六节  海外工程承包模式解析25

    一、 海外工程承包的模式25

    二、 k8凯发真人版处理26

    第七节  房地产开发企业经营流程30

    一、 房地产开发行业涉及税种和纳税环节30

    二、 房地产开发行业特点33

    第八节  工程预算基础知识及其对税收的影响35

    一、 工程预算基础知识建筑识图35

    二、 一般土建工程施工图预算45

    三、 建筑安装工程费的费用构成48

    四、 工程量计算的一般方法49

    五、 分部分项工程量计算50

    六、 房地产工程造价预算51

    七、 工程预算对税收的影响54

    第二章  房地产融资业务的税收风险管理59

    第一节  房地产融资现状59

    一、 宏观调控59

    二、 融资现状59

    三、 金融监管62

    四、 融资渠道63

    第二节  银行贷款63

    一、 概述63

    二、 房地产贷款种类65

    三、 贷款利息会计处理69

    四、 贷款利息的k8凯发真人版处理74

    五、 贷款融资常见涉税风险75

    第三节  IPO融资75

    一、 房地产企业上市概述75

    二、 房地产上市公司常见k8凯发真人版风险76

    第四节  信托融资(REITs)78

    一、 信托概述78

    二、 房地产信托融资的主要模式79

    三、 信托业务的会计与k8凯发真人版处理80

    四、 信托业务常见涉税风险88

    五、 案例解析88

    第五节  夹层融资93

    一、 夹层融资的概念93

    二、 夹层融资的风险和回报93

    三、 夹层融资的形式和特点93

    四、 我国房地产夹层融资的需求分析94

    五、 我国房地产运用夹层融资的实现途径95

    六、 夹层融资的进入条件和退出机制96

    七、 夹层融资常见涉税风险97

    第六节  债券融资98

    一、 债券简述98

    二、 债券融资常见涉税风险99

    第七节  资产证券化101

    一、 资产证券化概述101

    二、 资产证券化的优势102

    三、 资产证券化类型103

    四、 信贷资产证券化发行流程104

    五、 企业资产证券化发行流程105

    六、 资产证券化常见涉税风险108

    第三章  设立准备阶段的税收风险管理112

    第一节  设立准备阶段的业务事项112

    一、 房地产公司设立的条件112

    二、 房地产前期准备阶段业务事项113

    三、 土地出资设立房地产公司128

    第二节  设立准备阶段的会计处理129

    一、 设立的主要账户129

    二、 主要业务账务处理130

    第三节  设立准备阶段k8凯发真人版处理130

    一、 设立阶段业务流程130

    二、 设立阶段涉及税种138

    三、 开办费的k8凯发真人版规定139

    四、 房地产企业土地成本确认及涉税处理139

    五、 案例解析154

    第四节  设立准备阶段常见涉税风险157

    一、 设立准备阶段主要税收风险点157

    二、 设立准备阶段税收风险管理重点157

    三、 案例分析157

    第四章  开发阶段的税收风险管理181

    第一节  开发阶段的业务事项181

    一、 开发准备181

    二、 建筑施工183

    三、 竣工结算185

    第二节  开发阶段的会计处理185

    一、 以整个开发项目为成本核算对象185

    二、 以开发期数为成本核算对象186

    三、 以开发产品形态为成本核算对象186

    四、 开发准备阶段的会计核算187

    五、 建筑施工阶段的会计核算187

    六、 完工后的会计核算189

    第三节  开发阶段的k8凯发真人版处理190

    一、 企业所得税税前扣除190

    二、 土地增值税扣除项目计算相关规定193

    第四节  开发阶段的涉税问题及检查193

    一、 企业所得税193

    二、 土地增值税195

    三、 房产税及城镇土地使用税196

    四、 印花税197

    第五章  销售阶段的税收风险管理198

    第一节  销售阶段的业务事项198

    一、 销售开发产品类别199

    二、 销售方式及流程200

    三、 产权的交付转移201

    第二节  销售阶段的会计处理201

    一、 新收入准则下的会计处理201

    二、 增值税的会计处理203

    三、 销售阶段的会计处理204

    第三节  销售阶段的k8凯发真人版处理207

    一、 增值税及附加的k8凯发真人版处理207

    二、 企业所得税的k8凯发真人版处理215

    三、 其他税种类的k8凯发真人版处理223

    第四节  公共配套设施的涉税处理224

    一、 公共配套设施法律分析224

    二、 公共配套设施k8凯发真人版处理225

    三、 案例解析227

    第五节  销售阶段的涉税问题及检查231

    一、 增值税常见问题232

    二、 土地增值税常见问题233

    三、 企业所得税常见问题235

    四、 个人所得税常见问题236

    五、 其他税常见问题237

    六、 案例解析237

    第六章  利润分配阶段的税收风险管理241

    第一节  利润分配阶段的业务事项241

    一、 房地产企业项目清算利润分配事项241

    二、 项目跟投的模式及利润分配事项254

    第二节  利润分配阶段的会计处理261

    一、 房地产开发企业利润分配顺序261

    二、 房地产企业利润分配会计核算261

    第三节  项目清算及利润分配阶段的k8凯发真人版处理263

    一、 增值税的k8凯发真人版处理264

    二、 企业所得税的k8凯发真人版处理267

    第四节  土地增值税清算281

    一、 土地增值税清算概念282

    二、 土地增值税清算流程282

    三、 土地增值税收入的确认285

    四、 土地增值税扣除项目294

    五、 土地增值税扣除项目应遵循的原则296

    六、 扣除项目的检查298

    七、 土地增值税清算问题301

    八、 土地增值税核定征收306

    九、 土地增值税清算后再转让房地产缴纳土地增值税的规定308

    十、 土地增值税清算后应补(退)税及滞纳金310

    十一、 土地增值税清算涉及企业所得税退税310

    十二、 土地增值税税收优惠政策311

    第五节  利润分配阶段税收风险点及检查方法313

    一、 房地产项目清算中税收风险点314

    二、 案例分析315

    第六节  房地产企业涉税问题及检查方法321

    一、销售开发产品收取价款未按规定入账、隐匿收入,少缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等321

    二、 以银行按揭方式销售开发产品收取的价款,未按规定申报纳税322

    三、 检查方法323

    四、 视同销售或行为未按规定申报纳税324

    五、 “拆迁还房”未按规定申报纳税324

    六、 “还本”方式销售商品房未按规定申报纳税325

    七、 合作建房未按规定申报纳税325

    八、 “售后返租”业务未按规定申报纳税326

    九、 “开发产品”未按规定申报纳税326

    十、 利用委托建房税收优惠政策逃避缴纳税款326

    十一、与关联方之间的出售、出租业务,挂往来账或收入价格偏低,从而少申报缴纳税款327

    十二、 委托中介机构代理销售房屋未按规定申报纳税327

    十三、 销售精装修房屋未按规定申报纳税327

    第七章  房地产企业开发流程涉税事项疑难问题解析329

    第一节  商业地产售后回租涉税问题分析329

    一、 售后回租概述329

    二、 房地产企业“售后回租”销售模式涉税问题分析330

    第二节  住宅小区地下车位销售及出租涉税问题分析336

    一、 地下车位的分类336

    二、 销售地下车位涉税问题337

    三、 出租无产权地下车位、人防车位涉税分析340

    第三节  房地产开发企业扣除土地价款差额计征增值税问题341

    一、 房地产开发企业允许扣除的土地价款范围及土地价款342

    二、 扣除土地价款的会计处理344

    三、 问题关注344

    四、 案例解析348

    第四节  房地产开发企业资金往来涉税分析352

    一、 “现金池”业务涉税风险分析352

    二、 统借统还业务涉税风险分析356

    三、 房地产企业关联方之间资金占用涉税风险分析362

    第五节  房地产企业重组涉税风险366

    一、 重组案例366

    二、 资产收购业务涉税分析367

    三、 案例总结374

    第六节  房地产销售价格明显偏低且无正当理由的认定376

    一、 案例376

    二、 税法对价格明显偏低且无正当理由交易核定的相关规定380

    三、 价格明显偏低且无正当理由的事实认定384

    第七节  在建工程转让涉税分析386

    一、 在建工程的转让条件386

    二、 转让在建工程相关税收政策规定387

    三、 案例分析390

    第八章  房地产开发企业税收风险管理方法394

    第一节  房地产开发企业风险识别394

    一、 数据来源394

    二、 房地产开发企业财务报表风险分析394

    三、 房地产开发企业风险特征分析399

    四、 房地产开发企业风险识别指标体系405

    第二节  房地产开发行业税收风险应对407

    一、 明确税收风险应对方向407

    二、 开展k8凯发真人版约谈407

    三、 进行实地核实408

    四、 实施风险处理409

    第三节  房地产企业所得税税收风险管理案例409

    一、 企业基本情况409

    二、 选案背景与对象确定410

    三、 数据信息采集及评估疑点案头分析411

    四、 约谈举证418

    五、 实地核查420

    六、 评估结论424

    七、 评估建议424

    第四节  房地产税收风险管理案例425

    一、 企业基本情况425

    二、 项目基本情况426

    三、 财务报表信息426

    四、 申报纳税信息429

    五、 案例分析440

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